임차인이 집주인에게 전세보증금 반환을 위한 자금을 빌려주거나, 가족·지인이 집주인에게 거액을 무이자로 빌려주는 상황이 실제로 발생합니다. 이때 한 가지 의문이 생깁니다. “이자를 안 받으면 그냥 넘어가는 걸까요?” 세법은 그렇게 보지 않습니다.
무이자 또는 저리 대출이라도 일정 기준을 넘으면 증여로 간주하고, 이자를 받으면 집주인에게 이자소득세가 부과됩니다. 어떤 조건에서 세금이 생기는지, 그 기준을 정확히 파악하면 불필요한 세금 분쟁을 줄일 수 있습니다.
핵심 과세 기준 한눈에 보기
| 항목 | 내용 (2026년 기준) | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 증여 간주 기준 원금 | 대출 원금 2억 1,739만 원 이상(법정 이자율 기준 연 이자 1,000만 원 초과 시) | 법정 이자율이 변동되면 이 기준 원금도 달라짐. 현행 고시값은 국세청에서 확인 필요 |
| 법정 이자율 | 국세청 고시 기준(현행 연 4.6% 수준으로 알려지나, 변동 가능) | 실제 적용값은 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr) 또는 국세청(전화 126)에서 반드시 확인 |
| 증여 간주 이익 | 법정 이자율로 계산한 이자액에서 실제 지급 이자를 뺀 금액 | 연 이자 차액이 1,000만 원 이하면 과세하지 않음(소액 면제) |
| 이자소득세 (집주인) | 소득세 14% + 개인지방소득세 1.4% = 합계 15.4% 원천징수 | 이자 지급자(대여자)가 원천징수 후 다음 달 10일까지 신고·납부해야 함 |
| 차용증(금전소비대차계약서) | 대여·반환 일자, 이자율, 금액 명시 필수 | 공증 또는 내용증명으로 날짜·조건을 명확히 해야 사후 입증 가능 |
증여 간주 과세 원리
무이자나 저리 대출로 경제적 이익이 생기면, 세법은 그 이익을 증여로 봅니다. 상속세 및 증여세법 제41조의4는 금전을 무상 또는 저율로 빌려준 경우, 법정 이자율로 계산한 이자 상당액과 실제 지급 이자의 차액을 증여이익으로 규정합니다.
왜 이렇게 볼까요? 만약 은행에서 같은 금액을 빌렸다면 이자를 냈어야 합니다. 그 이자 부담을 면제받은 것 자체가 재산 이전과 같은 효과를 낳기 때문입니다. 세법은 이 경제적 이익에 세금을 부과해 형평성을 맞춥니다.
단, 연간 이자 차액이 1,000만 원 이하이면 과세하지 않습니다(소액 면제 규정). 현행 법정 이자율이 연 4.6% 수준이라면, 약 2억 1,739만 원 미만의 대출에서는 이 면제 기준 안에 들어올 수 있습니다. 다만 법정 이자율은 고시에 따라 변동되므로, 정확한 기준 원금은 국세청 고시값 확인 후 계산해야 합니다.
이자소득세 원천징수 기준
이자를 실제로 주고받으면, 이자를 지급하는 쪽(대여자)이 이자 지급 시점에 15.4%를 원천징수해야 합니다. 소득세법 제129조에 따라 이자소득의 원천징수세율은 소득세 14%, 여기에 개인지방소득세 1.4%를 더해 합계 15.4%입니다.
예를 들어 집주인에게 1억 원을 빌려주고 연 이자율 4%를 적용해 연 400만 원의 이자를 받는다면, 대여자는 이자 지급 시 400만 원의 15.4%인 61만 6,000원을 원천징수하고, 나머지 338만 4,000원을 집주인에게 지급합니다. 원천징수한 세금은 다음 달 10일까지 홈택스를 통해 신고·납부해야 합니다.
원천징수를 이행하지 않으면 대여자에게 가산세가 부과될 수 있습니다. 집주인과 지인·가족 사이의 사적 대출이라도 이 원칙은 동일하게 적용됩니다.
차용증 작성과 실질 대차 입증
세무조사나 세금 분쟁 시 가장 먼저 요구받는 서류가 차용증(금전소비대차계약서)입니다. 차용증이 없으면 세무당국은 금전 이전 자체를 증여로 볼 수 있습니다.
차용증에는 다음 내용을 빠짐없이 적어야 합니다.
- 대여 금액과 대여 일자
- 이자율(연 몇 %)과 이자 지급 방법·주기
- 원금 반환 일자 또는 분할 상환 계획
- 대여자·차용자의 서명 날인
공증을 받거나 내용증명 우편으로 발송하면 날짜 입증력이 높아집니다. 실제 이자를 계좌이체로 지급하고 거래 내역을 보관하는 것도 중요합니다. 구두 약속이나 현금 지급만으로는 사후 입증이 어렵습니다.
독자 유형별 체크포인트
- 집주인에게 전세보증금을 빌려주는 임차인: 원금이 약 2억 원을 넘고 무이자 조건이라면 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 법정 이자율 이상으로 이자 조건을 정하고 차용증을 작성하는 것이 안전합니다.
- 가족·지인에게 집 관련 자금을 빌려주는 경우: 이자를 받으면 소득세법 기준 15.4% 원천징수 의무가 생깁니다. 이자를 안 받으면 연간 이자 차액 1,000만 원 초과 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 집주인(차용자) 본인: 이자를 지급한 경우 그 이자는 임대사업자 여부에 따라 필요경비 처리 가능 여부가 달라질 수 있습니다. 임대소득 과세 대상자라면 세무사와 상의해 경비 처리 여부를 확인하세요.
홈택스 원천징수 신고 방법
이자 지급 후 원천징수세액을 신고·납부하는 절차는 다음과 같습니다.
- 홈택스(hometax.go.kr) 로그인
- 상단 메뉴 [신고/납부] 선택
- [원천세] → [원천세 신고] 클릭
- 이자소득 해당 항목 입력(지급 금액, 원천징수 세액)
- 신고서 제출 후 납부까지 완료(이자 지급 다음 달 10일 이내)
신고 화면 구성은 홈택스 업데이트에 따라 변경될 수 있으므로, 정확한 메뉴는 홈택스 공식 안내를 확인하세요.
마무리
집주인에게 돈을 빌려줄 때 세금 문제는 두 가지 축으로 나뉩니다. 무이자·저리 대출이면 대여자(빌려주는 쪽)의 증여세 문제, 이자를 주고받으면 15.4% 이자소득세 원천징수 의무입니다. 차용증 작성과 계좌이체 이자 지급 내역 보관이 분쟁 예방의 핵심입니다.
법정 이자율(현행 4.6% 수준)은 국세청 고시에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 거래 전 국세청(nts.go.kr) 또는 국세법령정보시스템(taxlaw.nts.go.kr)에서 최신 고시값을 직접 확인하거나 국세청 상담센터(전화 126)에 문의하시기 바랍니다.
무이자로 집주인에게 돈을 빌려줘도 증여세가 생기나요?
대출 원금이 일정 금액(현행 법정 이자율 기준 연 이자 차액 1,000만 원)을 초과하면 상속세 및 증여세법 제41조의4에 따라 증여로 간주됩니다. 법정 이자율이 연 4.6% 수준이라면 약 2억 1,700만 원 이상의 무이자 대출에서 과세 대상이 될 수 있습니다. 정확한 기준은 국세청 고시값 확인 후 계산해야 합니다.
집주인에게 이자를 받으면 세율은 얼마인가요?
소득세법 제129조 기준, 이자소득의 원천징수세율은 소득세 14%이며 개인지방소득세 1.4%를 더해 합계 15.4%가 적용됩니다. 이자를 지급받는 쪽(대여자)이 지급 시 원천징수해 다음 달 10일까지 홈택스를 통해 신고·납부해야 합니다.
차용증 없이 집주인에게 돈을 빌려주면 어떻게 되나요?
차용증이 없으면 세무당국이 금전 이전을 증여로 판단할 수 있습니다. 반환 이력이 있더라도 사후 입증이 어렵기 때문에, 대여 전 금전소비대차계약서를 작성하고 이자는 계좌이체로 지급해 내역을 보관하는 것이 중요합니다.
법정 이자율보다 낮게 이자를 정하면 그 차액도 과세되나요?
법정 이자율로 계산한 금액에서 실제 지급 이자를 뺀 차액이 연 1,000만 원을 초과하면 그 초과분에 증여세가 부과됩니다. 예를 들어 법정 이자율이 4.6%인데 실제 이자율을 2%로 정했다면 그 차이(2.6% 해당 금액)가 과세 대상 이익이 됩니다. 정확한 계산은 국세청(전화 126) 또는 세무사에게 확인하세요.
본 글은 일반 정보 제공이며 세무·법률 상담이 아닙니다.